Immobilien
Der Immobilien-Kaufvertrag
Käufer und Verkäufer von Immobilien prüfen oftmals nur unzureichend die Risiken, die mit dem Abschluss eines Notar Kaufvertrags verbunden sind. Die Anforderungen an den Sachmangel und die gegebenenfalls zugesicherten Eigenschaften einer gebrauchten Immobilie können bereits im Vorfeld eines Kaufvertrags vorbereitet werden. Auch ist hier im Vorfeld eine Beweissicherung hilfreich. Mit aktuellem Urteil hat der Bundesgerichtshof am 9. Februar zum Aktenzeichen 2018 V ZR 274 / 16 entschieden:
1.
Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 S. 2 und S. 3 BGB erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet.2.
Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie haftet aber nicht für einen solchen Sachmangel – anders als für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit – in den Grenzen des §§ 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält.
Aufklärungspflichten über Mängel bei Kauf von Immobilien
Ist der Verkauf einer Immobilie beabsichtigt, stellt sich für jede Transaktion die Frage, ob hinsichtlich von Mängeln an der Immobilie die Verpflichtung der Verkäufer besteht, den Käufer aufzuklären. Eine Aufklärungspflicht kann beispielsweise auch für solche Mängel und Schäden der Immobilie gelten, welche bereits in der Vergangenheit instandgesetzt worden sind. So entschied auch das Oberlandesgericht Schleswig in einer aktuellen Entscheidung vom 14. Februar 2022 zum Az. 7 U 199 / 21:
Aufklärungspflicht über reparierten Leitungswasserschaden bei Hausverkauf, Leitsatz der Entscheidung:
1. Ein zwar reparierter aber nicht unerheblicher Leitungswasserschaden (Sanierungskosten von mehr als 13.000 EUR), der nur drei Jahre zurückliegt, ist bei einem Verkauf des Hauses aufklärungspflichtig.
2. Der Berufungskläger hat im Falle einer Beschlusszurückweisung nach § ZPO § 522 ZPO auch die Kosten einer damit wirkungslos gewordenen, im Übrigen zulässigen, Anschlussberufung zu tragen. Für die Kostenentscheidung macht es keinen Unterschied, ob der Berufungskläger bereits auf einen entsprechenden Hinweis des BerGer. seine Berufung zurückgenommen oder ob sie durch Beschluss nach § ZPO § 522 ZPO endgültig zurückgewiesen wird.
OLG Schleswig Beschluss vom 14.2.2022 – 7 U 199/21
Der Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zum Kaufvertrag einer Immobilie zugrunde:
Die Parteien stritten um Minderungs- und Schadensersatzansprüche nach dem Verkauf eines Hausgrundstücks im April 2019. Die auf Zahlung von insgesamt 31.961,95 EUR gerichtete Klage hatte erstinstanzlich in Höhe von 5.220,95 EUR beim LG Lübeck Erfolg wegen verschwiegener Feuchtigkeitsschäden im Wohnzimmerbereich des Hauses. Dagegen wandten sich die Bekl. mit ihrer Berufung; die Anschlussberufung der Kl. war auf Zahlung weiterer 9.741 EUR wegen dieses Mangels gerichtet.
Die Berufung der Bekl. wurde nach entsprechendem Hinweis des Senats nach § ZPO § 522 ZPO zurückgewiesen.
Aus den Gründen
Zur Begründung wird auf den vorausgegangenen Hinweis des Senats vom 24.1.2022 Bezug genommen. Dort hat der Senat ausgeführt:
„Die Berufung der Bekl. hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg iSv § ZPO § 522 ZPO.
Mit der Berufung kann gem. § ZPO § 513 ZPO § 513 Absatz I ZPO nur geltend gemacht werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht oder die zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Das zweitinstanzliche Vorbringen der Bekl. zeigt weder das Vorliegen des einen noch des anderen Berufungsgrundes auf. Vielmehr hat das LG mit zutreffender Begründung, der der Senat beitritt, die Bekl. zur Zahlung eines Minderungsbetrags sowie zum Ersatz der Kosten für ein vorgerichtliches Sachverständigengutachten verurteilt.
Die Beklagten haben arglistig iSv § BGB § 444 BGB – so dass sie sich auf den Gewährleistungsausschluss gem. § 6 I des notariellen Kaufvertrags vom 26.4.2019 nicht berufen können – einen Mangel des von ihnen an die Kl. verkauften Hausgrundstücks verschwiegen.
Bei dem nur rund drei Jahre vor dem Verkauf der Immobilie aufgetretenen Wasserschaden handelte es sich, ungeachtet der Tatsache, dass er ordnungsgemäß beseitigt worden ist, um einen aufklärungspflichtigen Mangel. Betroffen war nach den eigenen Angaben der Bekl. vor dem LG der „Estrich des gesamten Wohnbereiches“. Ausweislich der Rechnung der L GmbH vom 22.8.2016 beliefen sich die Kosten der Sanierung auf mehr als 13.300 EUR. Von einem unerheblichen Mangel, der nicht aufklärungspflichtig wäre, kann bei einem solchen Schaden nicht die Rede sein (vgl. Grüneberg/Ellenberger BGB, 81. Aufl., BGB § 123 Rn. 8 mwN).
Dies war offensichtlich auch den Bekl. klar, die dem von ihnen mit der Vermakelung des Objekts beauftragten Zeugen H den Wasserschaden mitgeteilt hatten; dass dieser der Auffassung war, es handle sich nicht um einen offenbarungspflichtigen Mangel entband die Bekl. aber nicht davon, diesen Mangel gleichwohl den Kl. mitzuteilen.
Soweit das LG in diesem Zusammenhang dem Zeugen H nicht geglaubt hat, dass er gleichwohl gegenüber den Kl. den stattgehabten Wasserschaden erwähnt haben will, ist dies aus berufungsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden (§ ZPO § 286 ZPO). Ergänzend zu den zutreffenden Ausführungen des LG ist noch darauf hinzuweisen, dass die Aussage des Zeugen H, ihm sei klar gewesen, „dass das Ganze (ergänze: Wasserschaden) beim Verkaufsgespräch erwähnt werden muss“, vor dem Hintergrund der von dem Bekl. zu 2 im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 17.8.2020 vor dem LG präsentierten WhatsApp-Nachricht des Zeugen, wonach er es verneinte, den Wasserschaden potenziellen Käufern mitzuteilen, gänzlich unplausibel ist.
Die Höhe des zuerkannten Minderungsbetrags basiert auf den nachvollziehbaren, überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. G in seinem schriftlichen Gutachten (Eingang bei Gericht am 1.6.2021). Die Schätzung des Minderwertes anhand der Ausführungen des Gutachters mit 4.357 EUR ist, da es sich um ein „lokal abgrenzbares Ereignis“ gehandelt hat, gleichfalls nicht zu beanstanden (§ BGB § 441 BGB § 441 Absatz III 2 BGB iVm § ZPO § 286 ZPO).
Daneben schulden die Bekl. im Schadenersatzwege Ersatz der Kosten für die vorgerichtlich von den Kl. eingeholte sachverständige Stellungnahme des Sachverständigen Dipl.-Ing. K mit 863,95 EUR.“
Inhaltlich haben die Bekl. dazu keine Stellung genommen, vielmehr mit Schriftsatz vom 7.2.2022 um eine Beschlusszurückweisung gebeten. Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 I, 708 Nrn. 10 und 713 ZPO. Dabei haben die Bekl. die gesamten Kosten des Berufungsverfahrens, also auch die Kosten der gem. § ZPO § 524 ZPO § 524 Absatz IV ZPO wirkungslos gewordenen Anschlussberufung, zu tragen.
Wir begleiten unsere Mandanten von der Projektentwicklung an. Dies umfasst auch die Beratung im Vorfeld zum Abschluss eines Notarvertrags zum Ankauf oder Verkauf von Immobilien, insbesondere im Bereich Mängel.
